26.09.2008 | Служба новостей Росфирм
Массового жилищного строительства в Мурманске не будет
Каковы перспективы строительной отрасли в областном центре? Что тормозит возведение новых домов? Какое жилье нужно городу-герою? Чтобы обсудить эти вопросы в пресс-центре редакции «Комсомольской правды» - Мурманск» собрались:
- Представитель ОАО «НИИП Градостроительства» (Санкт-Петербург) Наталия Геннадьевна Емельянова;
- Первый заместитель главы администрации Мурманска Валентин Михайлович Зиссер;
- Депутат Совета депутатов города Мурманска Сергей Валерьевич Иванов;
- Представитель ООО «Научно-технический прогресс» Олег Алексеевич Луценко;
- Генеральный директор ООО «Орко и К», депутат Совета депутатов города Мурманска Александр Николаевич Оробий.
|
Каковы потребности города в новом жилье?
Валентин Зиссер:
- Приведу две цифры. В Мурманске за год регистрируется около 10 тыс. договоров купли-продажи квартир. При этом, в очереди на получение социального жилья стоит 8 тысяч семей. Так что ответ на вопрос: в каких масштабах в Мурманске строить жилье, не так очевиден. На сегодняшний день среднеарифметическое количество квадратных метров жилья, приходящееся на одного жителя города приблизительно 22 кв. метра. Это выше, чем средние показатели по России.
Сергей Иванов:
- При самом приблизительном анализе получается парадоксальная ситуация. В Мурманске около 310 тысяч жителей, а квартир - 140 тысяч. Получается, на одну квартиру - 2-3 человека. С одной стороны, неплохо. С другой стороны, у кого-то в собственности несколько квартир, а у кого-то - ни одной. Одни живут в новостройке, а другие - в ветхом жилом фонде. Думаю, отчасти эту ситуацию в состоянии исправить жилищно-коммунальная реформа. С ростом квартплаты оплачивать «лишние» квадратные метры, стало накладно. Это должно подтолкнуть людей к тому, чтобы расстаться с неиспользуемым жильем.
С другой стороны, цифры, которые я привел, на мой взгляд, не говорят о том, что новое жилье Мурманску вообще не нужно. Во-первых, дома стареют. А во-вторых, у людей есть потребность в более комфортном жилье. Пора прекратить следовать неформальному лозунгу - «каждому мурманчанину - вместо квартиры по супермаркету».
|
Александр Оробий:
- Потребность в новом жилье, конечно, есть, несмотря на отток населения из Мурманска. Лет 15 сокращается у нас количество жителей? А площадей при этом свободных нет.
Наталия Емельянова:
- Я считаю, что постепенно в центре Мурманска жилья будет оставаться все меньше. Его выкупят под офисы и магазины. Процесс этот идет давно. Первые этажи уже, как правило, используются в коммерческих целях. Теперь бизнес заинтересовался вторыми. Если взять, к примеру, Санкт-Петербург, так там целыми подъездами инвесторы выкупают дома и реконструируют часто под гостиницы. Ничего плохого в этом нет. Такова общая мировая практика. Центр города достается торговле и бизнесу, а жить люди предпочитают в спальных районах.
Мурманску нужно не массовое строительство, а новый уровень комфортности?
Сергей Иванов:
- Да, это могут быть, скажем, индивидуальные или небольшие малоэтажные дома для нескольких семей. Я убежден, что за ними будущее. В отличие от других городов, для Мурманска такая застройка нетрадиционна. Но, думаю, желание жить именно в собственных домах, у мурманчан велико.
К слову, такое жилье имеет один очевидный плюс. В своем доме у человека появляется возможность и заинтересованность в более рациональном расходовании ресурсов. В наших же муравейниках мы зачастую не можем влиять на ситуацию. В результате платим за услуги, которые нам не нужны, например, за отопление в теплую погоду.
Александр Оробий:
- Люди хотят хорошо жить. Но у всех свое представление о комфортном жилье. Для кого-то это малоэтажный дом, а для кого-то - многоквартирный с индивидуальной планировкой.
|
Валентин Зиссер:
- Я бы не рискнул говорить о масштабном строительстве жилья в Мурманске в ближайшие годы. Я не вижу для этого условий. Ничто не предвещает пока в обозримой перспективе революционного бурного развития города. Транспортный узел, свободная экономическая зона, освоение Штокмановского месторождения и прочее - это все хорошо. Но ни один из названных проектов не приведет к существенному росту числа жителей.
Да, у нас есть определенная потребность в социальном жилье. В городе действуют программы переселения из ветхого фонда, обеспечения квартирами детей-сирот и ветеранов Великой Отечественной войны. В целевом назначении средств, выделяемых по ним, указано «приобретение жилья». И ничего другого с этими деньгами сделать, как только купить на них квартиры, нельзя. Но, приобретая жилье на вторичном рынке, вместо того, чтобы строить, мы увеличиваем спрос и взвинчиваем цены. Администрация города уже поднимала этот вопрос. Думаю, формулировка изменится.
А пока ищем другие механизмы. В октябре на улице Старостина заложим новый дом на 130 квартир. Возводить его будем на средства, полученные от сдачи в аренду муниципальной собственности. Также строительство начнется на месте ветхого дома на улице Сполохи.
Отсюда 2 вывода:
1) Строить нужно сейчас социальное жилье, чтобы расселить ветхие дома- это задача городской власти.
2) Для тех, кто хочет изменить свои жилищные условия, нужно строить жилье иного качественного уровня. Не суперэлитное. В соседних с нами странах в таких живут рядовые граждане.
|
Олег Луценко:
- Да, нам ТЭЦ выдала такие техусловия, что мы поглядели на них и решили не связываться. Лучшие условия получили от Облгаза. Система отопления и горячего водоснабжения будет обеспечиваться от привозного газа через групповые ёмкости сжиженного газа. В каждой квартире будут установлены котлы, работающие на сжиженном газе. Это очень простая и удобная вещь. Так же решена проблема обеспечения горячей водой.
В наших домах проектом предусмотрены как трех-, четырех-, так и одно-, двухкомнатные квартиры. Площадь самой маленькой - 43 квадратных метра. Конечно, стоить они будут несколько больше, чем хорошие квартиры в многоэтажных домах. Но ведь и уровень комфортности у них выше. В одном подъезде у нас, например, максимально возможное число квартир - 16.
Наталия Емельянова:
- Тот, кто решил связать свою жизнь с Мурманском, хочет повысить качество жизни. Вряд ли мы доживем до комплексной реконструкции домов на проспекте Ленина. Теперь это сделать сложно из-за большого количества собственников. Многие из них уже серьезно перестроили свои квартиры, но это не спасает их от убогих подъездов, залитий сверху, грязных дворов.
|
А малоэтажное жилье сегодня еще и с точки зрения строительства самое разумное. В отличие от многоквартирных домов его можно быстро вводить в строй и регулировать темпы застройки в зависимости от спроса. Построили секцию или коттедж, спрос есть - возводим следующие.
Причем в Озерном проект спланирован так, что те, кто купит квартиры в первом доме, не будут жить на стройплощадке, в то время, как возводятся следующие. Застройка учитывает эту проблему.
Что мешает строителям возводить новые дома?
Александр Оробий:
- Пока землей распоряжался город, я несколько раз подавал заявки на выделение земельного участка под малоэтажную застройку. Получить его мне так и не удалось. Что ж, будем строить в Минькино.
Сегодня в Мурманске основная масса участков уже за кем-то зарезервирована. Между тем, тех, кто реально на выделенной земле что-то построил можно пересчитать по пальцам. В горсовете мы как-то пытались ввести арендную плату за участки под застройку, причем по прогрессивной шкале. В такой ситуации предприниматель был бы вынужден либо начинать строительство, либо нести убытки, либо отказываться от земли. Но наши предложения опротестовала прокуратура.
Непонятно, из каких соображений выделялись участки, и почему они не достались тем, кто мог бы на них реально что-то построить. Теперь эти функции в компетенции областных властей и спрашивать уже не с кого.
Сергей Иванов:
- Вызывает беспокойство, что в последнее время количество земельных участков, выделенных под застройку в Мурманске, резко сократилось. В такой ситуации строители не могут планировать свою дальнейшую работу, что отрицательно сказывается на развитии отрасли. Обычно в возникшей ситуации винят областные власти. Мол, проблема возникла с тех пор, как они стали этим заниматься. Но, дело в том, что сейчас на торгах область предоставляет земельные участки, сформированные городом. Если администрация Мурманска не определит границы, не проведет межевание, не поставит участок на кадастровый учет, то области нечего будет предложить застройщикам. Преобразования привели к такой модели, когда необходима слаженная работа муниципалитета и субъекта федерации. Как показывает опыт других регионов, она вполне работоспособна. Только во главу угла нужно ставить интересы горожан и строителей.
К сожалению, у нас пока мэрия и правительство области не пришли к взаимопониманию
Наталия Емельянова:
На мой взгляд, ситуация, созданная областным руководством в вопросах землеотводов, не улучшила, а только усложнила положение. Прежде чем принимать постановление, по-моему, надо было продумать механизм его реализации. Результат - провальный год, который долго будет «аукаться» всему строительному комплексу, да и каждому жителю города...
Обидно, что это привело ещё и к кадровым потерям. Специалисты из городских служб перешли в областные, но вряд ли они сразу в полном объёме смогут принимать решения...
Более того, теперь уже в области начинается реорганизация. Строительному комплексу и так в нынешних условиях сложно работать планово. А это еще больше дестабилизирует работу.
Валентин Зиссер:
- На мой взгляд, никакой трагедии нет. Вопрос земельных отношений был, есть и будет непростым. Процесс идет. Мы совершенствуем отношения. Врагов в этом деле нет. Мы - не враги правительству области, они - не враги нам. Но, есть моменты, по которым у нас принципиальные разногласия. Такие проблемы решаются обычно либо путем совершенствования механизмов взаимодействия, либо в суде.
Вот, к примеру, один человек хочет построить себе частный дом на западном берегу залива. В том месте уклон составляет 7 метров. Это береговая зона и разрытие там запрещено законом. Между тем, без него возвести дом там невозможно. Но решение о выделении земельного участка было принято. Повлиять на него мы не можем, но и выполнить, по нашему мнению, не имеем права. Суд нас рассудит. Это не тупиковый путь. Все придет к своему логическому завершению.
Можно сделать новые квадратные метры дешевле?
Олег Луценко:
- Себестоимость квартир сейчас в значительной степени складывается из затрат на создание инженерной инфраструктуры. И это не только инженерные сети, но и дороги. У нас нет механизма, который бы позволял прокладывать их за счет городского или областного бюджета. И в конечном итоге, получается, что дороги строятся за счет будущих владельцев квартир. Между тем, после сдачи объекта в эксплуатацию, мы передадим их муниципалитету.
Сергей Иванов:
В соответствии с требованиями закона органы местного самоуправления должны содействовать жилищному строительству. Муниципалитету стоит заняться подготовкой земельных участков, подведением к ним сетей. Если это будет сделано, желающих вкладывать деньги в строительство будет больше.
Валентин Зиссер:
- Хорошо, мы проложим трубы, столбы поставим, лампочки вкрутим, дорогу проведем. А что в этом случае делать с теми, кто стоит в очереди на получение социального жилья?
Говорят, нужно вкладывать средства в строительство инженерной инфраструктуры. Есть великолепный пример - 205-й микрорайон. К нам приезжали инвесторы из Санкт-Петербурга. Они были согласны построить там два опытных дома, причем без извлечения особо большой прибыли. Во что мы уткнулись? «ТЭКОС» затребовал 60 миллионов на перекладку инженерных сетей, Водоканал - порядка 40. Электроэнергии там нет. Себестоимость квадратного метра с 33 тысяч рублей выросла до такого размера, когда строительство стало бессмысленным.
Александр Оробий:
- По закону, муниципалитет должен сформировать участок (то есть нужно сделать проект границ, межевание, поставить его на кадастровый учет) и подвести инфраструктуру (подъездные пути, канализацию, и пр.). Или, если нет средств сети прокладывать, хотя бы технические условия выставить - куда канализацию сбрасывать, где к водопроводу подключаться. Но даже если все эти вопросы решить, остро встанет проблема подключения к энергосетям. Свободных мощностей у «Колэнерго» нет.
Валентин Зиссер:
- Нехватка электроэнергии в Мурманске катастрофическая, особенно в центральной и северной частях города. Ее сейчас просто физически нет. В 2009 году вступит в строй новая подстанция, но сегодня желающие разобрать ее 800 мегаватт уже есть. Этой мощности уже не хватает. Несмотря на то, что население не растет. Город структурно развивается. Энергозатраты увеличиваются.
Александр Оробий:
- К сожалению, проблема не только в нехватке электроэнергии, но и в стоимости подключения. Сейчас по участку в Минькино у Колэнерго мы запросили технические условия. Юридическое лицо должно заплатить порядка 100 тысяч рублей за подключение одного коттеджа с присоединяемой нагрузкой до 15 киловатт. Предъявить потом такую сумму собственникам домов, заказчикам мы не можем. Ведь для физического лица подключение с той же нагрузкой стоит гораздо дешевле - 550 рублей за один дом. Кроме того, для подключения коттеджного поселка необходимо провести линию от подстанции Колэнерго протяженностью 3 километра. Ее стоимость - порядка 20 миллионов рублей. Эту сумму также платит застройщик, а в дальнейшем она ложится на собственника коттеджа.
Сергей Иванов:
- На Кольском полуострове расположена Кольская АЭС, множество ТЭЦ, гидроэлектростанции. Но избыточная энергия уходит на экспорт в Скандинавию. Для Мурманска она становится недоступной. Из-за того, что при избытке генерирующих мощностей наблюдается полный износ электросетевого хозяйства. Власть должна содействовать модернизации сетевой инфраструктуры, повышению её инвестиционной привлекательности и, как следствие, поставке энергии в нужном городу количестве.
|
Наталия Емельянова:
- Планируя микрорайон Озерный, мы долго выбирали технологию. Остановились на монолитном каркасе. Сегодня, когда стройматериалы в Мурманской области практически не производятся, это наименее затратный вариант. Привести арматуру и бетон - не сложно.
Вообще, многие проблемы возникают из-за того, что у нас нет действующей градостроительной документации. Последний генеральный план Мурманска был разработан в 1978 году, утвержден в 1987-м. А после этого в 1988 году вышло 338-е постановление, по которому мы должны были довести количество жителей в городе до 600 тысяч. Была наработана масса градостроительной документации, спроектированы новые микрорайоны, но вся эта документация морально устарела.
Страна сильно изменилась с тех пор. И Администрация города приняла решение: в текущем году заказала новый генплан города. Разрабатывает его институт ОАО «НИИП Градостроительства». Генплан ответит на многие вопросы и позволит не только оценить сегодняшнюю ситуацию в Мурманске, но, главное, - даст прогноз его развитию. Поможет принимать правильные решения в сложных вопросах градостроительства.